Nouveau DPE, quel impact pour la mise en location de mon logement ?

Utilisé depuis 2006, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) évalue la performance d’un logement en lui attribuant une étiquette, de A pour les logements peu énergivores à G pour les logements très énergivores. Depuis le premier juillet, le DPE s’appuie sur un nouveau système de calcul plus unifié.

 

Nouveau DPE : mon logement va-t-il se dévaloriser ?

 

Avec une nouvelle méthode de calcul et un affichage plus neutre, le DPE sera un outil fiable pour les locataires, mais aussi pour les propriétaires qui pourront pointer du doigt les potentiels travaux à effectuer pour améliorer la performance et le confort de leur logement. Si leur logement obtient une étiquette A, B C ou D, il ne pourra que le valoriser sur le marché.

S’il était auparavant admis qu’un diagnostic de performance énergétique soit vierge, ce ne sera plus le cas après le 1er juillet 2021. Ainsi, les biens récents ou désormais anciens qui ont fait l’objet d’une rénovation appropriée bénéficieront d’une visibilité accrue, l’opposabilité du DPE garantissant leur réelle performance et leur confort.

Il y aura bien entendu un risque de dévalorisation du patrimoine pour les propriétaires qui ne voudraient pas, ou ne pourraient pas, rénover leurs biens. En ce qui concerne les énergies par exemple, l’utilisation de gaz ou de fioul pourrait impacter négativement la classification d’un logement. En tant que bailleur,il est dans votre intérêt d’améliorer la performance énergétique de votre logement. Si ce n’est pour séduire les locataires et réduire la vacance ou simplement pour afficher un loyer plus élevé, cela peut être pour valoriser le logement en vue d’une future vente.

 

2022 : des annonces plus transparentes vis-à-vis de la consommation énergétique du logement

 

Depuis le premier juillet 2021, l'annonce de location mentionne les classements énergétique (quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée) et climatique (quantité annuelle indicative de gaz à effet de serre émis) du logement. Ces classes sont symbolisées par une lettre qui figure sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). En tant que propriétaire, vous pouvez bénéficier d’aides financières pour la rénovation énergétique d’un logement placé en location (Aides de l’Anah, Prime Energie, Prime Renov’, etc.). Un dispositif d’accompagnement individualisé des ménages à chaque étape des travaux de rénovation énergétique.

Dès janvier 2022, les annonces de location devront indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles pour le chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d’eau chaude, l’éclairage et auxiliaires de chauffage.L'annonce devra également préciser l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation, qui figureront également dans le DPE.

 

Un seuil de performance énergétique minimum pour louer un bien en 2023

 

Pour être éligible à la location, un logement doit respecter des règles de décence et de confort très strictes. À ce jour, les exigences liées à la performance énergétique du logement sont très faibles. C’est pourquoi, à compter du premier janvier 2023, un logement pourra être proposé à la location uniquement si la consommation d'énergie ne dépasse pas le seuil de 449 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Notez que la mesure ne s’appliquera qu'aux contrats de location signés à compter du 1er janvier 2023, les baux en cours ne seront donc pas concernés.

 

L’importance de l’étiquette énergétique pour les propriétaires bailleurs dès 2025

 

Dès 2025, les logements les plus énergivores (classés G) seront interdits à la location. Dès 2028, ce sera au tour des biens classés F d’être interdits, et enfin aux logements classés E d’ici 2034. À moyen ou long terme, engager des travaux de rénovation énergétique sera donc nécessaire pour continuer de proposer son logement en location.

Les réglementations relatives à l’énergie et au climat contraignent les bailleurs à être écologiquement vertueux. Depuis janvier 2021, les propriétaires de logements énergivores (F et G) ne sont pas autorisés à augmenter le loyer entre deux locataires, même après la réalisation de gros travaux d’amélioration.

Quels sont les logements concernés ?

Le diagnostic de performance énergétique doit être joint au contrat de location dès que le bien dispose d’une installation de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire. En conséquence, le DPE s'impose pour les baux d'habitation vides ou meublés et les baux d'activités.

Quelles difficultés pour louer mon logement ?

La Loi Climat et Résilience va amener de profonds changements pour les propriétaires bailleurs, soit par l’interdiction de mise en location soit par l’interdiction d’augmenter ou d’indexer le loyer. Dès 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil de performance énergétique obligatoire, le locataire sera en droit d’engager un recours envers le propriétaire. Cela se traduira par :

• une demande de mise en conformité. Le locataire pourra demander au bailleur de réaliser des travaux de rénovation énergétique et d’isolation.
• sans accord amiable ou sans réponse de la part du propriétaire dans les deux mois, il pourra saisir la commission départementale de conciliation.

Si le DPE obtient une note négative (E, F ou G par exemple) et le propriétaire bailleur en informe le locataire, celui-ci n’a aucun droit d’exiger des travaux d’amélioration énergétique ou une baisse du loyer. En revanche, il est en droit de refuser de louer le logement et de rechercher un logement moins énergivore.

Notez que plusieurs exceptions pourront échapper à l’obligation de travaux. Par exemple, les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales seront exemptés. Les logements pour lesquels le coût des travaux à réaliser pour atteindre le seuil est disproportionné par rapport à la valeur du bien seront également exemptés de travaux. Enfin, si un logement est situé dans une copropriété qui a refusé d’engager des travaux, le propriétaire ne sera pas sanctionné à condition qu’il ait réalisé à titre privé l’ensemble des travaux possibles.